Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần để ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà đấtTrong tay 200 triệu,
vợ chồng trẻ liều mua nhà và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi sử dụng
vốn vay là một loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh nghiệm,
trải nghiệm và sự hiểu biết. còn nếu không biết sử dụng đòn bẩy tài chính đúng
cách, sẽ giống như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp hết xăng vậy,
vô cùng hoang mang.
Đã không ít người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất năng lực thăng bằng tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro về bệnh dịch lây lan, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắc nghiệt hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS thích
hợp
Trước khi quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có của
mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản tương xứng và vừa sức với
mình. Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong các số ấy có khoản vay không phải
trả lãi (vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư
Con số rõ ràng mạch lạc, liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (tỷ lệ này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là năng lực trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua nhà to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tài chính của BĐS nghĩa là dòng tài chính thu được từ cho
mướn chính BĐS đó. Có thể là cho mướn nhà, cho thuê văn phòng, dịch vụ thuê mướn
căn hộ, cho thuê shop house, cho mướn nhà xưởng, thuê mướn kho bãi,... Thông
thường, khoản tiền này được giao dịch thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6
tháng tuỳ theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi
này có thể cho thuê được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng
(nhớ trừ phí môi giới cho thuê nếu có) bằng cách đi khảo sát thị trường xung
quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất
định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền cho thuê BĐS đủ
năng lực trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để đảm bảo trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có khả năng sinh lời, và dòng tài chính đó tốt nhất là nên đủ năng lực chuyên môn trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời gian dự kiến, tuy vậy cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến mỗi tháng, không chậm ngày nào. Lúc này toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Nếu không có tiền từ dịch vụ thuê mướn, sẽ phải
lấy tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang
trải, đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS.
Khi bán như vậy, rất dễ bị ép giá bèo do tâm trí chạy hàng.
Do đó, trước
khi đưa ra quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có khả năng thuê
mướn hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến quyết
định mua BĐS của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người xuống tiền đặt cọc mua dự
án bởi những chế độ hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc cho vay
quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm hứng, đặt cọc
xuống tiền
Vấn đề là, hãy để ý chính sách này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm ban đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có khả năng trang trải không? Hoặc nhà này có tác dụng cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chế độ ưu đãi 0% do phải nhìn
thấy với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi,
hoặc do tiền từ cho thuê thấp trong khi Xác Suất vốn vay lại khá cao nên không
đủ chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất có thể không nên
sử dụng vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư bài bản, sẽ có quỹ
phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung -
dài hạn thì rủi ro cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác dịch vụ thuê mướn
được thì theo cách nhìn cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay, hoặc nếu có
thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần lãi gốc.
Bởi việc đầu
tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, Nếu không sinh dòng vốn để trang trải
được lãi vay thì tốt nhất nên sử dụng vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ, có nhiều
mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc hàng đầu).
6. Nếu sử
dụng vốn vay để đầu tư, thì năng lực chuyên môn thanh khoản của bất động sản là
vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi cần thiết. Một khi đã sử
dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là tính thanh khoản của BĐS
này có cao hay không?
Đó là năng lực chuyên môn chuyển đổi từ BĐS sang
tiền mặt trong quá trình ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng ta thay đổi
kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, dịch rời từ vùng này qua vùng khác, hay
hạnh phúc gia đình có việc,... hoặc BĐS không có dòng tiền trang trải được vốn
vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư
này.
Thông thường, BĐS có công dụng thanh khoản tốt thì cũng có khả năng
giữ giá tốt hơn (đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị được là do
tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân tích sâu,
nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ tại 1 bài khác).
7. Nắm rõ và tận dụng
sức mạnh của lãi suất kép
Lãi suất kép được coi là con át chủ bài của
dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một công
cụ hoàn hảo nhất nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở
trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy chức năng.
Lãi suất kép
được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh
lời, tiếp đến thu về và nhập lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban
đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban
đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Đôi điều để không dính nợ trước ngày ăn lãi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét